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无权处分的房子能买吗？签订的合同有法律效力吗
时间: 2020-12-21 14:51:39浏览次数：1681
无权处分的行为在日常生产生活中非常常见，如名义股东未经实际出资人同意或授权即将股权转让、常见的借名买房中的名义产权人未经实际产权人的同意出售房屋、属于夫妻共有财产未经一方同意另一方擅自转让财产等等，当出现这种情况时，法院对该基于无权处分下订立的合同效力如何认定？对所有权已转移的情况原所有权人如何救济？
无权处分，指的是行为人没有处分权，却以自己的名义或假借他人名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。从目前的法律法规的规定和司法实践来看，关于无权处分的合同效力认定和所有权转移后原所有权人是否能够要求受让人返还主要区分“善意”还是“恶意”。
案例一、一方无权处分房产，受让人与行为人恶意串通，合同无效。
案情：李先生与王女士是夫妻关系，婚内购买了北京一套房产登记于王女士名下，二人育有一子李A一女李B，2014年李先生去世且生前未留下遗嘱，2015年王女士与儿子签订《房屋买卖合同》将该房产以10万元价格卖给儿子并完成了过户登记，实际上该10万元的转让价款其儿子并未支付。2016年王女士去世，2017年女儿在要求继承李先生和王女士遗产过程中发现房产已登记在哥哥名下，经过协商未果，李B将李A起诉至法院要求确认李A与王女士之间的《房屋买卖合同》无效。
判决结果：法院经审理认为，该房产虽原登记在王女士个人名下，但是王女士与李先生的夫妻共同财产，李先生去世后其房产份额应由法定继承人王女士、李A和李B共同继承，即李B是房产的共有权人，未经李B同意王女士和李A均不得对房产进行处分。而本案中王女士和李A显然知道其对房产无权处分仍签订买卖合同，转让价款明显低于市场价且未实际支付，应认定为名为买卖实为赠与关系，王女士作为无权处分的行为人和李A作为受让人存在恶意串通，损害了第三人李B的利益，符合合同无效的法定情形，遂判决确认合同无效支持了李B的诉请。
案例二、一方无权处分，受让人是善意取得，合同有效。
案情：张先生与周先生是亲戚关系，张先生欲购买深圳一房产，无奈因限购政策的出台其丧失了购房资格，于是张先生与周先生协商一致决定由张先生出资购房，房屋登记于周先生名下，两人签订了借名买房协议，后顺利购得房产并完成了产权登记等手续。谁知周先生转头就瞒着张先生悄悄的把房子又卖给了第三人方先生，因为房产登记在周先生名下，所以方先生没有多虑就与周先生签订了《房屋买卖合同》以当时的市场价购入房产，房款已全额支付并在不动产登记中心完成了过户登记。张先生发现后立即要求方先生返还房产遭拒，遂将周先生和方先生起诉至法院，要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效并要求方先生返还房产。
判决结果：法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，无权处分并不直接导致合同无效，本案中方先生受让房产的价格合理，在《房屋买卖合同》签订时房产登记于周先生名下其有理由相信周先生有权处分房产，且房产已完成过户登记，方先生已构成善意取得，合同依法有效，遂驳回了张先生的诉请。
以上两个案例不难看出，一方因无权处分签订的转让合同并不会直接导致合同无效，合同原则上与其他合同一样具备法律效力，但如存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的法定无效情形的，则合同无效，最常见的无效情形为无权处分行为人与受让人恶意串通损害原权利人的利益；当合同有效的情况下，如受让人尚未取得财产所有权，则因合同目的无法实现受让人可解除合同要求无权处分行为人承担违约责任，但如受让人已取得财产所有权，则原权利人无法要求受让人返还财产只能向无权处分行为人主张要求赔偿损失。
法宝律师在此特别提醒大家，无权处分往往发生在名义权利人与实际权利人不是同一人的情况下，对此名义权利人可以通过物权公示让第三人误以为其是有权处分行为人进而交易导致实际权利人利益受损，建议如不是迫不得已，不要轻易将自己的股权/房产/车辆等财产权登记于他人名下，否则将引发不必要的麻烦。
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案例一、一方无权处分房产，受让人与行为人恶意串通，合同无效。
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