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民间借贷以房抵债合法吗？执行程序中这3种情形最易产生纠纷
时间: 2019-12-19 15:48:08浏览次数：3044
很多民间借贷的借款合同或借条中往往会约定若借款人不能及时还钱，那么就以自有的房子抵债，当进入执行程序时，该条款往往会引发很多法律纠纷，下面就来分析经常出现的几种典型情况。
一、借款合同约定以房抵债，已实际占有房产，但尚未过户，房产被另一案件法院查封执行
案情简介：2012年，信用社依生效判决申请执行开发公司，并查封开发公司房产。建筑公司以其2005年与开发公司就上述房产存在以房抵债协议，并实际占有房屋为由提起案外人执行异议之诉，并以一直未找到合适的买受人作为未办过户登记的理由。
法院认为：①建筑公司和开发公司虽对以房抵债协议真实性予以认可，但建筑公司诉请为阻却执行已生效判决，故在信用社对该协议真实性提出异议情形下，建筑公司应提交充足证据证明该协议真实性。②最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，“……第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”即法院不得查封、扣押、冻结情形须同时满足三个条件：已支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。本案中，即使以房抵债协议真实存在，该协议签订于2006年，至建筑公司一审起诉时已过7年时间，在此期间，案涉房屋一直未办过户登记手续。对此，建筑公司称系因开发公司未正常经营等原因，但开发公司否认；建筑公司又称系因一直未找到合适买受人，此亦说明其系因自身原因怠于行使请求办理过户登记手续权利，从而未将债权及时转化为所有权，故其自身对未办过户登记手续存有过错，不符合前述条件，判决驳回建筑公司诉请。
二、通过签以物抵债或还款协议达成私下执行和解的，一方不履行或不完全履行
案情简介：2008年，法院调解书确认开发公司连带清偿王某借款1900万余元。2009年3月，王某与开发公司签订以房抵债协议，约定开发公司将名下商品房以每平方米2100元价格出售给王某指定的客户，购房款用于偿还前述调解书项下债务，双方据此办理商品房预售备案手续。同年10月，王某与开发公司签订还款协议，约定开发公司分期支付王某1900万余元，王某收取1600万元后，解除了相应的商品房预售合同备案。2010年，因开发公司未支付余款300万余元及利息，依王某申请，执行法院裁定查封开发公司房产及存款。开发公司以达成执行和解为由提出执行异议。
法院认为：最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第266条规定：“和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行。”最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第87条规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”据此，被执行人开发公司提出已通过以房抵债全部履行了生效调解书所确定的义务，主张申请执行债权已消灭的，执行法院应对和解协议是否已履行完毕问题进行审查。②当事人通过以物抵债形式履行生效法律文书确定债务的，仅达成抵债协议尚不足以消灭原债权债务关系，只有抵债物交付受领后才能消灭原有债权债务关系。本案中，开发公司主张的所谓以房抵债，是指与王某指定的客户签订了商品房购买合同并备案登记于客户名下，其因此负担了向指定客户交付商品房、转移商品房所有权的合同义务。如开发公司完成了商品房购房合同约定的义务，将商品房交付给购房者占有并将商品房所有权移转给购房者，则其所负担的生效调解书确定的给付义务即消灭。但在该义务完成之前，原债权债务关系一直存在。而双方当事人均认可还款协议并未全部履行，故开发公司关于已通过商品房以物抵债形式全部履行完生效民事调解书所确定义务的主张无事实依据。③依《民事诉讼法适用意见》第266条规定，“一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。”
三、约定以物偿债，折算利息超过法定标准的，应无效
出借人为保证所出借款项得以偿还，约定还款时以一定的物进行偿还。还款时，由于该物价格上涨，导致按约定所偿还的物折算为金钱数额，其利息已超过同期银行贷款利率四倍所计算数额，是否有效？
对借款合同而言，提供合同约定款项是出借人义务，而依约偿还借款及相应利息则是贷款人义务。对民间借贷利率，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”上述规定明确了民间借贷利率上限。
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案情简介：2012年，信用社依生效判决申请执行开发公司，并查封开发公司房产。建筑公司以其2005年与开发公司就上述房产存在以房抵债协议，并实际占有房屋为由提起案外人执行异议之诉，并以一直未找到合适的买受人作为未办过户登记的理由。
法院认为：①建筑公司和开发公司虽对以房抵债协议真实性予以认可，但建筑公司诉请为阻却执行已生效判决，故在信用社对该协议真实性提出异议情形下，建筑公司应提交充足证据证明该协议真实性。②最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，“……第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”即法院不得查封、扣押、冻结情形须同时满足三个条件：已支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。本案中，即使以房抵债协议真实存在，该协议签订于2006年，至建筑公司一审起诉时已过7年时间，在此期间，案涉房屋一直未办过户登记手续。对此，建筑公司称系因开发公司未正常经营等原因，但开发公司否认；建筑公司又称系因一直未找到合适买受人，此亦说明其系因自身原因怠于行使请求办理过户登记手续权利，从而未将债权及时转化为所有权，故其自身对未办过户登记手续存有过错，不符合前述条件，判决驳回建筑公司诉请。
二、通过签以物抵债或还款协议达成私下执行和解的，一方不履行或不完全履行
案情简介：2008年，法院调解书确认开发公司连带清偿王某借款1900万余元。2009年3月，王某与开发公司签订以房抵债协议，约定开发公司将名下商品房以每平方米2100元价格出售给王某指定的客户，购房款用于偿还前述调解书项下债务，双方据此办理商品房预售备案手续。同年10月，王某与开发公司签订还款协议，约定开发公司分期支付王某1900万余元，王某收取1600万元后，解除了相应的商品房预售合同备案。2010年，因开发公司未支付余款300万余元及利息，依王某申请，执行法院裁定查封开发公司房产及存款。开发公司以达成执行和解为由提出执行异议。
法院认为：最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第266条规定：“和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行。”最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第87条规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”据此，被执行人开发公司提出已通过以房抵债全部履行了生效调解书所确定的义务，主张申请执行债权已消灭的，执行法院应对和解协议是否已履行完毕问题进行审查。②当事人通过以物抵债形式履行生效法律文书确定债务的，仅达成抵债协议尚不足以消灭原债权债务关系，只有抵债物交付受领后才能消灭原有债权债务关系。本案中，开发公司主张的所谓以房抵债，是指与王某指定的客户签订了商品房购买合同并备案登记于客户名下，其因此负担了向指定客户交付商品房、转移商品房所有权的合同义务。如开发公司完成了商品房购房合同约定的义务，将商品房交付给购房者占有并将商品房所有权移转给购房者，则其所负担的生效调解书确定的给付义务即消灭。但在该义务完成之前，原债权债务关系一直存在。而双方当事人均认可还款协议并未全部履行，故开发公司关于已通过商品房以物抵债形式全部履行完生效民事调解书所确定义务的主张无事实依据。③依《民事诉讼法适用意见》第266条规定，“一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。”
三、约定以物偿债，折算利息超过法定标准的，应无效
出借人为保证所出借款项得以偿还，约定还款时以一定的物进行偿还。还款时，由于该物价格上涨，导致按约定所偿还的物折算为金钱数额，其利息已超过同期银行贷款利率四倍所计算数额，是否有效？
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