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借名买房有什么风险?借名人欠债,法院会执行你的房子

时间: 2022-01-04 15:18:13浏览次数:73
借名买房,指借名人与出名人协议约定由借名人出资购房将房屋登记于出名人名下,由借名人实际享有房屋所有权。之所以会存在借名买房,往往是因为借名人不方便或不能以自己名义购房,比如规避购房资格限制、逃避债务、特定购房优惠、隐藏真实财产、减免税收、获取贷款或基于身份关系等原因。借名人在与出名人订立借名买房合同时可能只考虑到出名人是否是个可信任的人,与出名人之间是否会产生房产所有权归属纠纷,但忽视了可能出名人会因自身债务无法偿还导致自己的房产被法院拍卖的后果。
借名买房有什么风险?借名人欠债,法院会执行你的房子
在执行程序中,当法院到拟拍卖的房产上张贴拍卖裁定和限期搬迁公告后,常会有一些案外人出来主张是房产实际权利人请求法院停止拍卖房产,而执行异议中法院只是形式审查,房产登记在被执行人名下执行局通常做法就是直接驳回案外人异议,之后案外人作为原告,以申请执行人作为被告,将被执行人作为第三人向法院提起案外人执行异议之诉,由法院进行实体审理,对于此种借名买房后出名人因欠债进入执行程序后房产是否能因出名人不是房产实际所有权人而排除法院强制执行,诉讼中法院通常会作出这样的判决:

以广州法院为例,一审案号:(2020)粤0106民初13226号,审理法院:广州市天河区人民法院;二审案号:(2021)粤01民终10504号,审理法院:广州市中级人民法院。

基本案情:
郑某等人因与广发银行股份有限公司广州分行借款合同纠纷案未履行生效判决确定的义务,广发银行向法院申请执行,执行期间法院于2018年10月8日查封了郑某名下房产,并于2019年11月18日作出拍卖裁定,于2019年11月25日张贴搬迁公告,案外人李某因此提出执行异议被法院驳回,李某不服该执行裁定,向法院起诉要求1、撤销拍卖裁定和搬迁公告;2、不得执行案涉房产,解除对案涉房产的查封。诉讼中李某提交了相关证据拟证明其与郑某存在借名买房关系,案涉房产的购房款是由其个人支付而非郑某支付。

法院判决:
一审、二审法院均认为,首先,借名买房关系中,借名人与出名人系债权债务关系,只产生对内的法律效力,不发生物权变动的法律效果,借名人享有的是债权请求权而非物权,故李某作为借名人所享有的债权请求权不足以对抗广发银行享有的强制执行债权。其次,《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”广发银行作为善意第三人,其权利应予以保护。再者,借名购房是当事人对自身权益处置方式的选择,与物权登记制度相悖,且李某承认是因为其自身没有购房资格才借用郑某名义购买案涉房屋,该行为属规避当地购房政策的行为,扰乱房地产交易市场,李某应对借名购房的风险和不利后果予以预判及承担。因此一审、二审法院均驳回了李某的诉请。

除上述案例外,法宝律师检索了大量案例,确实也存在有少数的借名买房能排除强制执行的案例,但更多的且最新的类案均是认定借名买房不能排除强制执行的,对此类案件目前没有统一裁判标准,也期待最高院能尽快出台相关司法解释统一裁判尺度。

对于借名人来说,借名买房风险极大,稍有不慎随时都可能会钱房两空,因此法宝律师建议各位准备借名购房者充分认识到后面可能会有的法律风险,不要铤而走险。
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