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「房产纠纷案例」购买法拍房有什么风险？这3个大坑必须注意
时间: 2021-09-23 15:01:00浏览次数：1966
我们都知道，法拍房是比市场上的房屋便宜不少，但购买法拍房的风险是很大的。因为房子被贴了封条，买家只能看到法院发出的关于房屋概况的几个图片，房屋产权状况，居住状况是比较难确认的。而且很多法院拍卖房屋是明确说明不包括房屋清退的，所以很多人买到了法拍房，但却因为各种原因没办法入住。
案例简介
张先生花了120万竞拍了一套法拍房。等他去收房的时候却傻眼了，里面居然住着一户人家，还拿出了一份20年的租赁合同，称他已经给原房主交了20年的房租，按照“买卖不破租赁”的规则，除非张先生愿意承担违约责任，跟租客解除租赁合同。于是张先生过来咨询我们法宝律师团队，应该怎么办？
经我们研究承租人给我们看的租赁合同及其所称的交租时间，觉得该租赁合同有问题，很可能是原业主为逃避债务与租客串通签署的。于是我们起诉租客，主张租赁合同无效，并腾空返还租赁房屋。
我们提出的理由主要有这几点：
1、协议存在虚伪表示和隐藏行为，合同约定20年的租期，且一次性付清，违背交易习惯。
2、合同中未清楚表述一次性支付20年租金，被告所称的交租时间与合同约定的时间不一致。
3、被告交租凭证所显示的时间与原业主被诉的时间接近，不排除原业主有恶意逃避债务的嫌疑，倒签租赁合同。
同时，我们当庭提请法院对租赁合同形成的时间进行鉴定。经过我们的反复询问，租客承认《租赁合同》是倒签的，但此前他一直居住在该房屋内，只是没有签订合同。最终法院审理认为，被告未能举证证明已经按租赁合同约定支付租金，不能证明被告与原业主存在真实的租赁合同关系。判决被告限期搬离房屋，并向原告支付房屋使用费。
法宝律师告诉大家，“买卖不破租赁”是为了保障稳定的租赁环境，承租人租赁房屋不受房东买卖房屋的影响。但这个规则的适用也是要满足一定条件的：
1、租赁合同成立且生效。
2、租赁物已经交由承租人使用，由承租人实际占有。
3、租赁物的所有权变动在租赁期间。
4、出租人或者租赁物的所有人将租赁物所有权给了第三人。
而本案中，因为租客与原房东签订的租赁合同是倒签的，租赁关系并非真实有效，因此不能适用“买卖不破租赁”的规则，张先生作为房屋的所有权人，自然可以依法要求租客腾房。
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生活当中出现法律纠纷大家都会选择诉讼打官司的手段来维护自己的合法权益，但打官司就是有风险，有时候花高价聘请了律师官司却打输了，为避免当事人既不花冤枉钱，又不担心打官司败诉的风险，法宝在线推出“先打官司后收费”的代理模式——由法宝基金为当事人全程垫付所有费用，包含诉讼费、律师费、保全费、执行费等等。只要是打官司涉及到的费用，全部垫！败诉或者没有执行到回款，所有的费用当事人不用花一分钱。
根据案件的难易程度由3-5人的律师团队来帮你打官司，通过团队的分工配合，专业人做专业事，打破个人律师一个人包干，大大小小工作都做，事无重轻一个人包揽，业务领域不专的局面，更大程度的提高胜诉的可能性。更多法律问题可以在线咨询法宝在线律师服务平台的在线律师，快速申请案件解决方案：http://www.fabaofoundation.com/63657.html
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我们提出的理由主要有这几点：
1、协议存在虚伪表示和隐藏行为，合同约定20年的租期，且一次性付清，违背交易习惯。
2、合同中未清楚表述一次性支付20年租金，被告所称的交租时间与合同约定的时间不一致。
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4、出租人或者租赁物的所有人将租赁物所有权给了第三人。
而本案中，因为租客与原房东签订的租赁合同是倒签的，租赁关系并非真实有效，因此不能适用“买卖不破租赁”的规则，张先生作为房屋的所有权人，自然可以依法要求租客腾房。
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