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开发商交房面积少了怎么办？法宝律师教你2招挽回损失
时间: 2021-03-09 16:42:42浏览次数：3423
在商品房买卖中，经常会有开发商向购房人交付的房屋面积与合同约定面积不一样的情况，在这种面积差中最为常见的是实际交房面积少于约定面积，但购房人却按约定面积交了购房款，遇到这类纠纷法院的裁判观点如何？
案情简介：
2013年3月张某与甲公司签订一份《商品房买卖合同》，约定张某购买甲公司开发的西安市一小区房屋，建筑面积120㎡，成交价65万元，甲公司应于2013年12月31日前将房屋交付给张某，双方同意合同约定建筑面积与房管局核发的房产证上记载的面积误差为±1%，如误差超过±1%按合同约定每平米价格进行多退少补。合同签订后张某依约向甲公司付清了全部购房款65万元，但后房管局核发下来的房产证上显示该房屋建筑面积为111㎡，比合同约定少了9㎡，经过协商沟通张某和甲公司未能达成和解协议，2015年9月张某向法院起诉请求甲公司退还多付的购房款和赔偿利息损失，并要求甲公司双倍返还面积误差比超过3%部分的购房款并返还多收的税费。
法院经审理认为：
张某与甲公司签订的《商品房买卖合同》中对面积误差的处理有明确约定，应直接适用合同约定，甲公司交付的房屋有面积误差构成违约，故判决甲公司向张某退还多付的购房款、赔偿利息损失并退回代交税费余款。
律师评析：
当出现房屋面积误差时，2003年6月1日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中明确了处理原则，即如果合同当事人合同已经明确约定了该纠纷的处理方案，则依合同约定，如何合同没有约定的，分以下两种情况处理：
一、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定价格据实结算，不支持购房人解除合同；
二、面积误差比绝对值超出3%，支持购房人请求解除合同、返还已付购房款及利息，如果购房人选择继续履行合同，如实际面积大于约定面积，面积误差比在3%以内的由购房人补差价，超过3%部分由出卖人承担所有权归购房人；如实际面积小于约定面积，面积误差比在3%以内的房款和利息由出卖人退还购房人，超过3%的房款由出卖人双倍退还购房人。
对于上述案例中，法院之所以未支持张某关于双倍返还超过3%部分的购房款，系因合同已明确约定多退少补，当合同已经明确约定的情况下，不管合同约定的标准高于还是低于法定标准，只要合同合同有效，法院即按合同约定处理，所以也提醒购房人在签订合同时擦亮眼睛，最好在合同签订之前委托律师审查修改合同，避免纠纷产生时因合同不完善导致自己出于被动地位。
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2013年3月张某与甲公司签订一份《商品房买卖合同》，约定张某购买甲公司开发的西安市一小区房屋，建筑面积120㎡，成交价65万元，甲公司应于2013年12月31日前将房屋交付给张某，双方同意合同约定建筑面积与房管局核发的房产证上记载的面积误差为±1%，如误差超过±1%按合同约定每平米价格进行多退少补。合同签订后张某依约向甲公司付清了全部购房款65万元，但后房管局核发下来的房产证上显示该房屋建筑面积为111㎡，比合同约定少了9㎡，经过协商沟通张某和甲公司未能达成和解协议，2015年9月张某向法院起诉请求甲公司退还多付的购房款和赔偿利息损失，并要求甲公司双倍返还面积误差比超过3%部分的购房款并返还多收的税费。
法院经审理认为：
张某与甲公司签订的《商品房买卖合同》中对面积误差的处理有明确约定，应直接适用合同约定，甲公司交付的房屋有面积误差构成违约，故判决甲公司向张某退还多付的购房款、赔偿利息损失并退回代交税费余款。
律师评析：
当出现房屋面积误差时，2003年6月1日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中明确了处理原则，即如果合同当事人合同已经明确约定了该纠纷的处理方案，则依合同约定，如何合同没有约定的，分以下两种情况处理：
一、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定价格据实结算，不支持购房人解除合同；
二、面积误差比绝对值超出3%，支持购房人请求解除合同、返还已付购房款及利息，如果购房人选择继续履行合同，如实际面积大于约定面积，面积误差比在3%以内的由购房人补差价，超过3%部分由出卖人承担所有权归购房人；如实际面积小于约定面积，面积误差比在3%以内的房款和利息由出卖人退还购房人，超过3%的房款由出卖人双倍退还购房人。
对于上述案例中，法院之所以未支持张某关于双倍返还超过3%部分的购房款，系因合同已明确约定多退少补，当合同已经明确约定的情况下，不管合同约定的标准高于还是低于法定标准，只要合同合同有效，法院即按合同约定处理，所以也提醒购房人在签订合同时擦亮眼睛，最好在合同签订之前委托律师审查修改合同，避免纠纷产生时因合同不完善导致自己出于被动地位。
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